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本田陽一郎公認会計士・税理士事務所
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知識の部屋　2025年度住宅ローン控除改正

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2025年度の税制改正において「住宅ローン控除の子育て世帯等に対する、控除対象借入限度額の上乗せ措置等」が、2024年に引き続き適用されることになりました。これは現状の急激な住宅価格の上昇に対して、子育て支援の観点から、子育て世帯や若者夫婦世帯が省エネ住宅等（認定住宅、省エネ基準適合住宅など）を新築や買取再販で取得した場合の住宅ローンの借入限度額の上乗せを行うものです。

新築・買取再販住宅	認定住宅	ZEH水準省エネ住宅	省エネ基準適合住宅
借入限度額　改正前	4,500万円	3,500万円	3,000万円
借入限度額　改正後　子育て世帯	5,000万円	4,500万円	4,000万円
借入限度額　改正後　一般	4,500万円	3,500万円	3,000万円

用語

認定住宅	認定長期優良住宅および認定低炭素住宅をいいます。

認定長期優良住宅	長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当するものとして証明がされたものをいいます。

認定低炭素住宅	都市の低炭素化の促進に関する法律に規定する低炭素建築物に該当する家屋および同法の規定により低炭素建築物とみなされる特定建築物に該当するものとして証明がされたものをいいます。

ZEH水準省エネ住宅	認定住宅以外の家屋でエネルギーの使用の合理化に著しく資する住宅の用に供する家屋（断熱等性能等級5以上および一次エネルギー消費量等級6以上の家屋）に該当するものとして証明がされたものをいいます。

省エネ基準適合住宅	認定住宅およびZEH水準省エネ住宅以外の家屋でエネルギーの使用の合理化に資する住宅の用に供する家屋（断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上の家屋）に該当するものとして証明がされたものをいいます。

認定住宅等	認定住宅、ZEH水準省エネ住宅および省エネ基準適合住宅をいいます。

小規模居住用家屋	床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の居住用家屋をいいます。

特例居住用家屋	小規模居住用家屋で令和5年12月31日以前に建築基準法第6条第１項の規定による建築確認を受けた居住用家屋をいいます。

特例認定住宅等	小規模居住用家屋で令和7年12月31日以前に建築基準法第6条第１項の規定による建築確認を受けた認定住宅等をいいます。

その他の住宅	認定住宅等に該当しない住宅をいいます。

特例対象個人	個人で、年齢40歳未満であって配偶者を有する者、年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者または年齢19歳未満の扶養親族を有する者をいいます。注）　年齢または配偶者もしくは扶養親族に該当するかどうかの判定は、居住年の12月31日（これらの方が年の途中で死亡した場合には、その死亡の時）の現状によります。

特例対象個人

個人で、年齢40歳未満であって配偶者を有する者、年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者または年齢19歳未満の扶養親族を有する者をいいます。

注）　年齢または配偶者もしくは扶養親族に該当するかどうかの判定は、居住年の12月31日（これらの方が年の途中で死亡した場合には、その死亡の時）の現状によります。

適用条件

住宅ローン控除については、新築・中古住宅に共通する主な適用条件があります。

取得後6カ月以内に本人が居住していること。（くれぐれも住宅ローンで投資用不動産を購入してはいけません。最悪、銀行に対する詐欺及び偽の住民票で公正証書原本不実記載罪に問われる可能性があります）
住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること。（ある年度が越えていても次年度で2,000万円以下なら適用可能です）
床面積50㎡以上で、1/2以上が居住用であること（所謂ワンルームは適用外ですし、平米を満たしていても事業用に供していれば適用されないということです。個人事業主）。
居住した年の前後2年ずつと、入居年を含む5年以内に3,000万円控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）などの居住用財産の特例譲渡税を受けていないこと。

中古住宅に関してはこれらに加えて、現行の耐震基準に適合している住宅であること等が求められます。なお、住宅ローン控除を受ける初年度は確定申告が必須です。次年度以降は銀行の借入金残高証明書を会社に出せば会社で控除してくれます。

申告の仕方

住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続は、控除を受ける最初の年分と2年目以後の年分とでは異なります。

（1）　控除を受ける最初の年分

控除を受ける最初の年分は、必要事項を記載した確定申告書に、下記の「提出書類等」に掲げる区分に応じてそれぞれに掲げる書類を添付して、納税地（原則として住所地）の所轄税務署長に提出する必要があります。

（注1）給与所得のある方について、平成31年4月1日以後、給与所得の源泉徴収票は、確定申告書への添付または確定申告書を提出する際の提示が不要となりました。ただし、確定申告書を作成する際には引き続き給与所得の源泉徴収票が必要となりますので、税務署等へお越しになる際には忘れずにお持ちください。

（2）　2年目以後

2年目以後の年分は、必要事項を記載した確定申告書に下記の「提出書類等」の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」（付表が必要な場合は付表を含みます。）のほか、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」（電磁的記録印刷書面を含みます。2か所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書をいいます。以下同じです。）を添付することで特別控除の適用を受けることができます。

また、給与所得者は、控除を受ける最初の年分については、上記（1）のとおり、確定申告書を提出する必要がありますが、2年目以後の年分は、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。

この場合、税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出する必要があります。