収益物件

不動産取得にあたっては、物件選定そのものに加えて、融資の順序をあらかじめ整理しておくことが重要です。

通常は、

「購入したい物件を決める → 融資を申し込む」
という流れをイメージされることが多いのですが、投資用不動産の場合、融資が成立せず契約が進められなくなる、いわゆる「ローンブレイク」の可能性をできるだけ排除するため、
「案件提示 → 金融機関への事前相談 → 買付申込 → 本融資」
という順序で進めるのが望ましいと考えております。

つまり、「買いたい物件があるから融資を申し込む」というよりも、「融資可能な条件を先に把握し、その条件の中で買う物件を選ぶ」という考え方です。

実際、不動産投資の世界では「融資を受けられること」自体が一つの大きな競争力になります。金融機関から見て信用力の高い方ほど、金利・融資期間・LTVなどで有利な条件を得やすく、その結果、条件の良い物件を取得できる可能性も高まります。属性の高い方は、この「融資を受けられる力」を有効に活用できる可能性がありますので、物件を先に決めるのではなく、まず金融機関から「どの程度の金額を、どのような条件で借りられるのか」を把握しておくことが重要だと考えています。少し俗な言い方をすれば、「融資が付く人に良い案件が集まり、その資金力を使ってさらに資産を増やしていく」という構造があります。まさに資本主義の仕組みそのものですが、せっかくお持ちの信用力ですので、これを最大限活用する方向で物件を選定していくのがよいと考えております。

お客様は現在、投資用不動産融資について相談できる金融機関の窓口をお持ちでしょうか。もし特にお持ちでなければ、物件を本格的に選定する前に、金融機関に一度当たりをつけておくことをお勧めします。当職も、ご希望に応じてご紹介することも可能です。なお、金融機関のご紹介によって当職が紹介料その他の経済的利益を受けることは一切ございません。

事前相談の段階では、まず直近2期分の確定申告書等が必要になると思われます。実際の融資審査に進む場合には、金融資産の状況その他、追加資料の提出を求められることになります。仮に某銀行東京支店経由でのお取引が可能となれば、金利・融資期間・融資比率（LTV）の面で有力な選択肢になる可能性があります。

そのため、もう一点確認させてください。現時点で、不動産取得の自己資金として、最大どの程度まで投入可能でしょうか。LTVによって購入可能な物件価格が大きく変わりますので、先に自己資金の上限を把握しておくと、その後の物件選定がかなり効率的になります。また、物件の利回りについてはいかがお考えでしょうか。表面利回り・実質利回りのいずれについても、ご希望があればお聞かせください。

現在の感覚としては、新築・築浅を前提とした場合、表面利回りで、
・東京都内：4％台
・神奈川・埼玉・千葉：6％前後
が一つの目安になると考えています。

もちろん、これを上回る物件もありますが、単純に「利回りが高い＝良い物件」とは限りません。表面利回りは、「想定年間家賃収入 ÷ 物件価格」で算定されます。したがって、利回りを高く見せるには、
・想定家賃を高く設定する
・物件価格を安くする
という二つの方法があります。
特に「想定家賃」には空室部分の募集想定賃料も含まれるため、実際の入居率が低い物件では、表示上の利回りが高くても実際の収支は赤字になることがあります。そのため、表面的な利回りだけではなく、その分母・分子の中身まで確認することが重要です。

また、1K等の単身者向け物件については、賃貸物件を探す際の検索条件として「駅徒歩10分以内」が依然として一つの大きな基準になると考えています。現在は、不動産会社へ行く前にインターネットで候補物件をある程度絞り込んでいる方が多いため、駅距離以外にも、
・オートロック
・インターネット環境
・バス・トイレ別
・駐輪場
・温水洗浄便座
など、検索条件に設定されやすい設備を備えているかどうかも重要です。